不動産投資物件検索サイトで、「レオパレス」とフリーワード検索すると５０件以上の関連物件がヒットする。うち１０件以上は、同社が１３２４棟の物件で壁や天井などに施工不良が見つかったと記者会見した今月７日以降、新たに掲載された物件だ。
築年数１０年程度の２階建て、部屋数６の物件には、販売価格が５０００万円台半ば。入居率１００％と想定し、物件購入価格から年間収入を割った利回りは、６％台となっている。
築１２年程度の２階建て、部屋数１６の物件は、販売価格１億円弱で、利回りは７％台。築年数３０年程度の２階建て、部屋数２０の物件には２億円弱の値が付けられている。利回りは２％台だ。
利回りにばらつきはあるが、総じて７％程度のものが多いようだ。
住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「レオパレスの基本的なビジネスモデルは、土地所有者の使っていない土地にアパートやマンションの建設を勧めるというもの。そのため物件が都市部から離れた場所にあることも多い」と解説。「サイトに掲載されている『利回り』とは表面利回りのことを指すことが多く、うち２％くらいは経費で差し引かれる。普通の物件であれば６％くらいは欲しいところだ。今のレオパレスなら１０％はないと買い手はつきにくいだろう」と話す。
レオパレスをめぐっては、１７年に「３０年一括借り上げ保証」などとうたうサブリース契約で損失が出たとしてオーナーが集団訴訟を起こし、係争中だ。昨年５月には賃貸アパート２０６棟で、住戸間を仕切る屋根裏に施工不備があったと発表、そして今回、施工不良問題が拡大した。
前出の榊氏は「次にどのような問題が出てくるか分からないため、不動産売却のタイミングとしは最悪だが、それでも売りに出すということは、オーナーがこれ以上は所有したくないと投げ売りしている状態なのだろう」と推測する。
買い手はつくのか。
2019.2.19 [/bq]
建物が耐火水準を満たしてない、遮音基準値に達してないとか
個人で直すなんて無理じゃないか？
こんなの建物を一度取り壊さずに直せるものか？
直せたとしても「元不良物件」のレッテルを剥がすハードル考えると厳しい
自分で直せるような人は
いい土地かって自分で建てたほうが儲かるだろう
壁の材料から見直したりだから、大工やってる人じゃないとほとんど無理なレベルじゃないかな？
考えてみろｗ
「オーナーは自分の資産が大ピンチなのに修繕を放棄して投げ売りしてる」
って状況だぞ 素人にどうにかできるとは思えない
価格的に全く投げ売りではないぞ
素人にどうにかできないのはその通りだが
ゴミの癖に高く売り逃げしようとすんな
どこまでも強欲だな
立地も不便なとこ多いし
田舎だったせいもあるけど半数空き部屋の物件とかザラにあった
オーナー悲惨だろうって思ったら立て続けに施工不良でこのありさま
本質は怠慢なだけ
普通の売買
しかし、5,000万円で表面利回り6％で6部屋だと、一部屋の家賃は5万円
立地も良くないだろうから、この利回りでは買えないな
入居率が減少や築年数による家賃低下によるボラリティを織り込んでも8～10%は要る
大損だよ。
投売りなら利回り20％
10％を超えないと論外
アパートローン3%で組んだとして6－3で残り3%そこから税金引かれて…
空室一つ出ただけで赤字
格安でもいらねーよ。土地代タダなら考えるレベル。
工事までに難航するに決まってる
違法建築物件だろ
違法建築物件なんて世の中に山ほどあるが普通に売買されてる
コンプラの問題で融資がつきにくいってだけ
近隣家賃70％の外人アパートならワンチャンあり家賃修繕費用踏み倒されるかもだけどｗ
今まではオーナーは被害者かと思ってたけど、これやったらオーナーも加害者側だよ。
比べては、いけない気がする・・・素人考えだけど。
収益が戻るまで手間も時間もかかるので地面から解体費と時間ロス分引かないと
よほど良い立地でもなければまず売れない
坪50万のところだと30万円が交渉の始まりどころ
つまり利回り40パーセントあたりの価格水準でないと絶対に買わない
だってその上物で収益は上げれないんだから利回り計算が意味のないものになってる状態
レオパレスの検査など誰も信用しないから自分で検査を依頼するしかないのでその費用は必須
問題が無いとしてもブランドイメージは毀損どころかマイナスだから収益性はダダ下がり
問題があれば建て直しが必要だがレオパレスは遠からず債務超過で倒産だろうからほとんど回収できず
固定資産税と借金返済分は無慈悲に消えていく
変なもので投資するより。